A vida muda. As carreiras evoluem. As famílias crescem. As pessoas mudam-se.

O sistema fiscal português começou lentamente a refletir essa realidade, nomeadamente no que diz respeito às mais-valias em Portugal.

As recentes actualizações do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), introduzidas na sequência do Decreto-Lei n.º 57/2024, trouxeram ajustamentos significativos em duas áreas muito importantes para os proprietários de imóveis:
- O reinvestimento das mais-valias imobiliárias em Portugal
- Deduções relativas a rendimentos de rendas

O objetivo é claro: incentivar a mobilidade mantendo a equidade fiscal. De seguida, descrevemos o que isto significa em termos práticos.

Reinvestimento de mais-valias imobiliárias em Portugal

Quando se vende uma residência principal em Portugal, as mais-valias podem estar isentas de IRS, desde que se verifiquem condições específicas de reinvestimento.

A regra principal

Para beneficiar da isenção:

• O imóvel vendido deve ter sido a residência principal do contribuinte (ou do agregado familiar).
  
• Deve ter servido como tal durante pelo menos 12 meses antes da venda, comprovado pelo registo do domicílio fiscal.
  

Se o novo imóvel for adquirido antes de a venda, o período de 12 meses é contado a partir da data do reinvestimento.

Esta clarificação proporciona uma flexibilidade bem-vinda aos indivíduos ou famílias que precisam de assegurar a sua próxima casa antes de concluírem uma venda.

Quando se aplicam as excepções

A lei reconhece agora melhor as mudanças na vida real.

A regra dos 12 meses pode ser flexibilizada em situações como:

• Casamento ou início de uma união de facto
  
• Divórcio ou dissolução da sociedade de pessoas
  
• Aumento do número de dependentes
  
• Deslocação profissional ou mobilidade geográfica
  

Além disso, foi eliminada uma restrição anterior: os contribuintes deixam de ser excluídos do regime pelo simples facto de terem beneficiado da isenção no mesmo ano ou nos três anos anteriores.

Esta alteração, por si só, aumenta significativamente a flexibilidade de planeamento para os proprietários que navegam em períodos de transição.

Deduções sobre rendimentos de rendas

Outro ajustamento relevante diz respeito aos contribuintes que mudam de residência e optam por arrendar a sua anterior residência principal.

Ao abrigo do regime atual, é possível deduzir certas despesas de habitação do rendimento bruto do arrendamento, desde que sejam cumpridas condições rigorosas.

Requisitos

• A propriedade que atualmente gera rendimentos de arrendamento deve ter servido anteriormente como residência principal do contribuinte durante, pelo menos 12 meses.
  
• O contribuinte deve mudar a sua nova residência principal para um local a mais de 100 km de distância.
  
• Ambos os contratos de arrendamento devem ser devidamente registados no Portal das Finanças.
  

Em termos práticos, trata-se de apoiar as pessoas que se mudam por razões profissionais, mas que mantêm a propriedade da sua antiga casa.

O que isto significa na prática

Estas medidas reflectem uma mudança gradual para um quadro fiscal mais adaptável. A mobilidade, seja ela motivada pela carreira, pela família ou pelo estilo de vida, já não é tratada como uma anomalia, mas como parte integrante da vida moderna.

Dito isto, estes regimes continuam a ser técnicos. O calendário, a documentação e o estatuto de residente fiscal são fundamentais. Pequenos passos em falso podem afetar a elegibilidade.

Para os proprietários que estão a pensar vender, reinvestir ou converter uma antiga casa em arrendamento, o planeamento fiscal deve ser feito antes da assinatura de qualquer transação e não depois.

Na Fox Real Estate, Trabalhamos em estreita colaboração com profissionais da área jurídica e fiscal para garantir que os nossos clientes estruturam corretamente as suas decisões imobiliárias desde o início.

Porque no sector imobiliário, especialmente em Portugal, a estratégia é tão importante como a localização.