La vie change. Les carrières évoluent. Les familles s'agrandissent. Les gens déménagent.

Le système fiscal du Portugal a lentement commencé à refléter cette réalité, notamment en ce qui concerne les plus-values au Portugal.

Les récentes mises à jour du Code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS), introduites suite au décret-loi n° 57/2024, ont apporté des ajustements significatifs à deux domaines qui importent grandement aux propriétaires immobiliers :
Le réinvestissement des plus-values immobilières au Portugal
• Déductions relatives aux revenus de location

L'objectif est clair : encourager la mobilité tout en maintenant l'équité fiscale. Ci-dessous, nous détaillons ce que cela signifie en termes pratiques.

Réinvestissement des plus-values immobilières au Portugal

Lors de la vente d'une résidence principale au Portugal, les plus-values peuvent être exonérées d'IRS, sous réserve que des conditions de réinvestissement spécifiques soient remplies.

La règle principale

Pour bénéficier de l'exonération :

• La propriété vendue doit avoir été la résidence principale du contribuable (ou du foyer).
  
• Cela a dû servir de tel pendant au moins 12 mois avant la vente, attesté par l'inscription du domicile fiscal.
  

Si la nouvelle propriété est achetée avant la vente, la période de 12 mois est décomptée à partir de la date du réinvestissement.

Cette clarification offre une flexibilité bienvenue aux particuliers ou aux familles qui ont besoin de sécuriser leur prochaine maison avant de vendre la leur.

Quand les exceptions s'appliquent

La loi reconnaît désormais mieux les changements de la vie réelle.

La règle des 12 mois peut être assouplie dans des situations telles que :

• Mariage ou début d'une union de fait
  
• Divorce ou dissolution de société
  
• Augmentation du nombre de personnes à charge
  
• Professionnelle relocalisation ou mobilité géographique
  

De plus, une précédente restriction a été levée : les contribuables ne sont plus exclus du régime simplement parce qu'ils ont bénéficié de l'exonération au cours de la même année ou des trois années précédentes.

Ce changement à lui seul augmente considérablement la flexibilité de planification pour les propriétaires qui traversent des périodes de transition.

Déductions sur les revenus locatifs

Un autre ajustement pertinent concerne les contribuables qui déménagent et choisissent de louer leur ancienne résidence principale.

Sous le régime actuel, il est possible de déduire certaines dépenses de logement du revenu locatif brut, à condition que des conditions strictes soient remplies.

Exigences

• La propriété générant maintenant des revenus locatifs doit avoir déjà servi de résidence principale du contribuable pendant au moins 12 mois.
  
• Le contribuable doit déménager sa nouvelle résidence principale dans un endroit à plus de 100 km.
  
• Les deux contrats de location doivent être correctement enregistrés sur le portail de l'autorité fiscale portugaise.
  

En pratique, cela soutient les personnes qui déménagent pour des raisons professionnelles tout en conservant la propriété de leur ancien domicile.

Ce que cela signifie en pratique

Ces mesures reflètent une évolution progressive vers un cadre fiscal plus adaptable. La mobilité, qu'elle soit motivée par la carrière, la famille ou le mode de vie, n'est plus traitée comme une anomalie mais comme une partie de la vie moderne.

Cela dit, ces régimes restent techniques. Le calendrier, la documentation et le statut de résidence fiscale sont essentiels. De petites erreurs peuvent affecter l'éligibilité.

Pour les propriétaires envisageant de vendre, de réinvestir ou de transformer une ancienne résidence en bien locatif, la planification fiscale doit avoir lieu avant la signature de toute transaction, et non après.

Au Fox Real Estate, nous travaillons en étroite collaboration avec des professionnels du droit et de la fiscalité pour nous assurer que nos clients structurent leurs décisions immobilières correctement dès le départ.

Parce qu'en immobilier, surtout au Portugal, la stratégie compte autant que l'emplacement.