La vida cambia. Las carreras evolucionan. Las familias crecen. La gente se muda.

Sistema fiscal portugués ha empezado lentamente a reflejar esa realidad, especialmente en lo que se refiere a las plusvalías en Portugal.

Las recientes actualizaciones del Código del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRS), introducidas a raíz del Decreto-Ley nº 57/2024, aportaron ajustes significativos en dos áreas de gran importancia para los propietarios de inmuebles:
- La reinversión de plusvalías inmobiliarias en Portugal
- Deducciones relacionadas con los ingresos por alquiler

El objetivo es claro: fomentar la movilidad manteniendo la equidad fiscal. A continuación, desglosamos lo que esto significa en términos prácticos.

Reinversión de plusvalías inmobiliarias en Portugal

Al vender una vivienda habitual en Portugal, las plusvalías pueden quedar exentas del IRS, siempre que se cumplan determinadas condiciones de reinversión.

La regla fundamental

Para beneficiarse de la exención:

• La propiedad vendida debe haber sido la residencia principal del contribuyente (o de la unidad familiar).
  
• Debe haber servido como tal durante al menos 12 meses antes de la venta, acreditado mediante el registro del domicilio fiscal.
  

Si se adquiere la nueva propiedad antes de la venta, el período de 12 meses se cuenta a partir de la fecha de reinversión.

Esta aclaración ofrece una gran flexibilidad a las personas o familias que necesitan asegurar su próxima vivienda antes de completar la venta.

Excepciones aplicables

La ley reconoce ahora mejor los cambios de la vida real.

La norma de los 12 meses puede flexibilizarse en situaciones como las siguientes:

• Matrimonio o inicio de una unión de hecho
  
• Divorcio o disolución de la pareja
  
• Aumento del número de personas a cargo
  
• Traslado profesional o movilidad geográfica
  

Además, se ha suprimido una restricción anterior: los contribuyentes ya no quedan excluidos del régimen por el mero hecho de haberse beneficiado de la exención en el mismo año o en los tres años anteriores.

Este cambio por sí solo aumenta significativamente la flexibilidad de planificación para los propietarios de viviendas que atraviesan periodos transitorios.

Deducciones por alquiler

Otro ajuste relevante se refiere a los contribuyentes que se trasladan y deciden alquilar su anterior residencia principal.

Con el régimen actual, es posible deducir determinados gastos de vivienda de los ingresos brutos por alquiler, siempre que se cumplan unas condiciones estrictas.

Requisitos

• La propiedad que ahora genera ingresos por alquiler debe haber servido previamente como residencia principal del contribuyente durante al menos 12 meses.
  
• El contribuyente debe trasladar su nueva residencia principal a un lugar a más de 100 km.
  
• Ambos contratos de arrendamiento deben estar debidamente registrados en el Portal de la Agencia Tributaria portuguesa.
  

En la práctica, esto ayuda a las personas que se trasladan por motivos profesionales pero conservan la propiedad de su antigua vivienda.

Qué significa esto en la práctica

Estas medidas reflejan un cambio gradual hacia un marco fiscal más adaptable. La movilidad, ya sea por motivos profesionales, familiares o de estilo de vida, ya no se trata como una anomalía, sino como parte de la vida moderna.

Dicho esto, estos regímenes siguen siendo técnicos. El calendario, la documentación y el estatus de residencia fiscal son fundamentales. Los pequeños errores pueden afectar a la elegibilidad.

Para los propietarios que estén pensando en vender, reinvertir o convertir en alquiler una antigua vivienda, la planificación fiscal debe realizarse antes de firmar cualquier transacción, no después.

En Inmobiliaria Fox, Trabajamos en estrecha colaboración con profesionales jurídicos y fiscales para garantizar que nuestros clientes estructuren correctamente sus decisiones inmobiliarias desde el principio.

Porque en el sector inmobiliario, especialmente en Portugal, la estrategia importa tanto como la ubicación.