El mercado inmobiliario de Portugal ha ido ganando popularidad a escala internacional desde 2010. El lanzamiento del Residente No Habitual, un estatus fiscal favorable para los extranjeros y el programa Golden Visa alimentaron el mercado. 

Tanto si es usted un particular que desea comprar una propiedad para disfrutarla o generar ingresos como si es un inversor que desea crear una cartera de propiedades en Portugal, es esencial que comprenda los requisitos, las diferencias y las complejidades del mercado inmobiliario portugués. En este artículo, vamos a profundizar en los matices de la compra de bienes raíces en Portugal, incluyendo las diferencias entre la compra como residente o no residente, ideas sobre el mercado inmobiliario en las tres principales regiones de interés para la mayoría, Oporto, Lisboa y el Algarve, pero también vamos a hablar de algunas ciudades rurales, hacia más personas están empezando a mirar para propiedades más asequibles. Así como los requisitos generales para la compra de propiedades en este hermoso país del sur de Europa.

Requisitos para comprar un inmueble en Portugal

Cualquiera puede adquirir bienes inmuebles en Portugal, siempre que disponga de fondos o acceso a algún tipo de financiación.

Aparte de eso, es necesario presentar un documento de identidad y haber obtenido el NIF.

• Prueba de identidad: Deberá presentar un pasaporte o documento de identidad válido al comprar una propiedad en Portugal.
• NIF (Número de Identificação Fiscal): Para comprar una propiedad en Portugal, tanto los residentes como los no residentes necesitan obtener un número de identificación fiscal portugués conocido como NIF. Este número es esencial para realizar cualquier transacción financiera en el país, incluida la compra de bienes inmuebles.

Los no residentes están obligados a designar un representante fiscal al comprar una propiedad en Portugal. Este representante actuará en su nombre en cuestiones relacionadas con los impuestos.

Comprar como residente frente a comprar como no residente

La principal diferencia entre comprar como residente fiscal portugués frente a no residente es que se obtiene un acceso más fácil a la financiación en un banco portugués y se pagan algo menos de impuestos por la compra de la propiedad. Como no residente, la mayoría de los bancos locales sólo le prestará hasta 50% del valor de la propiedad que será definido por la institución de crédito.

Los no residentes pueden enfrentarse a más obstáculos burocráticos, como la necesidad de un representante fiscal y posibles restricciones sobre determinados tipos de propiedades. Sin embargo, aún pueden comprar propiedades en Portugal con relativa facilidad y beneficiarse del programa Golden Visa del país, que concede la residencia a los inversores que cumplan determinados criterios. Hoy en día, los programas de Visado de Oro a través de la compra de propiedades se limitan a un puñado de programas, ya que el gobierno puso freno a este tipo de visado.

Complejidades del mercado inmobiliario portugués

Como en cualquier inversión, uno debe llevar a cabo su proceso de diligencia debida y probablemente buscar algún tipo de representación legal. No conocer el idioma y no comprender bien las costumbres, el marco jurídico y las formas de trabajar son factores que no hay que subestimar.

Todas las transacciones inmobiliarias en Portugal deben inscribirse en el Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial), lo que no significa que todas las propiedades en el mercado valgan lo que piden o estén totalmente registradas.

Antes de firmar el contrato de promesa de compraventa (CPCV), los actuales propietarios deben presentar varios documentos, que deben ser debidamente verificados. El CPCV es el paso más importante en la compra de una propiedad, ya que es el contrato que definirá cómo se llevará a cabo la transacción y establecer las responsabilidades de cada parte hasta la entrega de la propiedad.

Es su responsabilidad como comprador asegurarse de que la propiedad ha sido debidamente registrada y de que todo es legal. Documentos como la Caderneta predial Urbana (o Rústica), la Certidão Permanente, la Licença de Utilização, los Direitos de Preferência, el Distrate del banco (si hay una hipoteca sobre la propiedad), son ejemplos de documentos que debe solicitar a los propietarios.

Asegurarse de haber solicitado y verificado la integridad de todos los documentos necesarios es aún más importante cuando se compra en nuestro capital, no cuando se solicita financiación. En efecto, a los bancos les gusta cubrirse y verificarán minuciosamente los documentos antes de conceder el préstamo. Esto puede jugar a su favor, ya que es un punto de control adicional. Si compra sin financiación, asegúrese de que el agente que le representa o su abogado han hecho todas las comprobaciones. 

A diferencia de otros países donde el notario verificará todos estos documentos, en Portugal, el papel del notario se limita a registrar la transacción, no a verificar la legalidad de la propiedad. Compradores internacionales, ¡cuidado con que lo que compran exista realmente en los planos del ayuntamiento!

Perspectivas del mercado

Portugal no es un país densamente poblado, la mayoría de los compradores se interesan por la parte sur del país, el Algarve, o por una de las dos regiones más pobladas, Oporto y Lisboa.

Más recientemente, la Costa de Plata que se extiende entre Oporto y Lisboa ha atraído a más compradores internacionales. La popularidad y la calidad de su campo de golf es una de las razones y la serie de HBO, 100 Foot Wave ha impulsado la soñolienta ciudad de Nazaré a una visita obligada durante su viaje a Portugal.

Oporto, la segunda ciudad más grande de Portugal, ha experimentado un aumento del precio de la vivienda en los últimos años, sobre todo en el centro de la ciudad, a lo largo del río y en la zona de Foz do Douro. El mercado de Oporto es competitivo, con una gran demanda tanto de portugueses como de extranjeros que desean invertir en esta vibrante ciudad.

Lisboa, la capital de Portugal, ofrece una variada gama de propiedades, desde apartamentos remodelados y promociones a estrenar en el centro de la ciudad hasta más opciones inmobiliarias en las afueras y pueblos de los alrededores. El mercado inmobiliario de Lisboa es dinámico, con precios que varían mucho en función del barrio y de la proximidad a los servicios. Las cercanas Cascais y Estoril albergan promociones inmobiliarias de primera calidad y sus precios pueden ser más elevados que en la capital.

Al sur de Lisboa se encuentra la ciudad de Setúbal, que cada vez atrae a más compradores por sus agradables climas y la hermosa naturaleza que la rodea. Setúbal lo tiene todo. Un encantador centro histórico, calles empedradas, fachadas pintadas de colores brillantes, playas a poca distancia, un famoso mercado cubierto y la cadena montañosa de Arrabida a la vuelta de la esquina.

El Algarve, conocido por sus extensas playas de arena y sus campos de golf, es un destino popular tanto para turistas como para inversores inmobiliarios. Los precios de las propiedades en el Algarve pueden ser más altos que en otras regiones de Portugal, sobre todo en zonas muy solicitadas como Quinta do Lago y Vale do Lobo.

Pero Portugal es mucho más que eso. En el resto del país hay muchas ciudades y pueblos rurales asentados en bellos y variados paisajes. La oferta es menor, pero la paz y la tranquilidad resultan atractivas para algunos. Portugal ofrece una alternativa más asequible a las bulliciosas ciudades y regiones costeras. Las propiedades en pueblos rurales suelen ser más espaciosas y cuentan con parcelas más grandes, lo que las hace ideales para quienes buscan un estilo de vida más tranquilo lejos de los centros urbanos.

Comparación de precios

En el Algarve, los precios de las propiedades pueden variar significativamente, con precios medios que oscilan entre los 2.000 y los 6.000 euros por metro cuadrado, dependiendo de la zona y de la proximidad a la costa. Los precios son más altos en el mercado de lujo de gama alta.

En Oporto, el precio medio por metro cuadrado ronda entre los 3.000 y los 5.000 euros, según el barrio y el tipo de propiedad.

En Lisboa, los precios pueden oscilar entre 4.000 y 7.000 euros por metro cuadrado, y las propiedades de lujo en ubicaciones privilegiadas alcanzan precios aún más altos, de hasta 10.000 o 12.000 euros por metro cuadrado.

En los pueblos rurales, los precios de la vivienda son más asequibles, con una media que oscila entre 1.000 y 3.000 euros por metro cuadrado, lo que los convierte en una opción atractiva para compradores con poco presupuesto.

Comprar inmuebles en Portugal puede ser una inversión gratificante, tanto si es residente como no residente. Comprender los requisitos y las complejidades del mercado inmobiliario en Oporto, Lisboa, el Algarve y las ciudades rurales es crucial para tomar decisiones informadas. Teniendo en cuenta estos factores y llevando a cabo una investigación exhaustiva, los compradores potenciales pueden navegar por el mercado inmobiliario portugués con confianza y encontrar la propiedad perfecta que satisfaga sus necesidades y presupuesto.

Recuerde consultar con expertos inmobiliarios locales y profesionales del derecho a la hora de comprar una propiedad en Portugal para garantizar una transacción fluida y satisfactoria, protegiendo sus intereses.

¡Feliz búsqueda de casa en el hermoso Portugal!